가사전문변호사의 법률이야기

[사실관계]

저는 2015년 8월 1일 소유하고 있던 수원에 있는 상가를 계약기간 2년, 보증금 1천만원, 월임료 50만원에 임차인과 상가임대차계약을 체결하였습니다. 그런데 사는 게 바빠 2020년 10월 4일 현재까지 계약서를 다시 쓰지 못한 채로 시간이 흘렀습니다. 계약 내용에 대해서는 임차인과 임대인인 저 둘다 다툼이 없어 왔습니다.

Q1. 이 경우 2020년 10월 4일 현재에도 유효한 임대차계약이 존속하고 있다고 볼 수 있나요?

A. 상가임대차보호법 제10조 제4항에 따르면, 임대인이 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 임대차기간이 만료된 때에 동일한 조건으로 임대차계약이 갱신된 것으로 봅니다(이른바 "묵시적 갱신"). 다만 언제나 묵시적 갱신이 이루어지는 것은 아니고, 임차인이 차임을 3기이상 연체하지 않는 등 임차인으로서의 의무를 다한 경우에만 묵시적 갱신이 이루어집니다.

본건의 경우 질문자님께서 현재까지 임차인에게 계약갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하신 사실이 없기 때문에 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었고, 현재까지도 유효하게 존속하고 있다고 볼 수 있습니다.

Q2. 묵시적 갱신이 되어 임대차계약이 존속하고 있다면, 묵시적 갱신은 언제까지 가능한가요? 얼핏 상가임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권이 10년까지 보장된다고 들었는데, 묵시적 갱신도 10년까지만 가능한가요?

상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따르면, 임차인은 최초의 임대차기간을 포함하여 10년까지 계약갱신요구를 할 수 있습니다(단, 2018년 10월 16일 이전에 갱신된 계약의 경우 5년).

그러나 이는 임대인이 계약갱신을 거부할 경우 임대인의 의사에도 불구하고 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 기간이 10년이내라는 의미이지, 임대인과 임차인이 계약을 존속할 의사가 있는 경우라면 10년에 구애받지 않고 계속해서 묵시적 갱신이 이루어질 수 있습니다. 즉, 상가건물 임대차보호법 제10조 2항에 따른 "계약갱신요구권"과 "묵시적 갱신"은 엄연히 구별되는 개념입니다.

 대법원 판례 또한 계약갱신요구권과 묵시적 갱신 2가지 제도의 취지와 내용이 엄연히 구별되므로 계약갱신요구권의 기간제한이 묵시적 갱신에 대하여서는 적용되지 않는다는 점을 명확히 하였습니다(2009다64307).

Q3. 묵시적 갱신으로 인해서 임대차계약이 갱신되면, 원계약서와 마찬가지로 계약기간이 2년간 연장되는 것인가요?

계약서에 달리 정함이 있으면 해당 기재를 따르겠지만, 계약서에서 따로 정하고 있는 내용이 없다면 갱신되는 계약은 2년 단위로 갱신됩니다(주택임대차보호법 제6조 제2항).

상가건물 임대차계약과 관련하여 계약갱신요구권과 묵시적 갱신을 혼동하여 묵시적 갱신도 계약갱신요구권과 마찬가지로 10년까지만 보장된다고 생각하는 분들이 많이 계신데요. 계약갱신요구권과 달리 묵시적 갱신의 경우 임대인과 임차인 사이에 의사합치만 존재한다면 계속해서 갱신될 수 있다는 점 참고하시기 바랍니다.