가사전문변호사의 법률이야기

[사실관계]

저는 2015년 8월 1일 소유하고 있던 수원에 있는 상가를 계약기간 2년, 보증금 1천만원, 월임료 50만원에 임차인과 상가임대차계약을 체결하였습니다. 그런데 사는 게 바빠 2020년 10월 4일 현재까지 계약서를 다시 쓰지 못한 채로 시간이 흘렀습니다. 계약 내용에 대해서는 임차인과 임대인인 저 둘다 다툼이 없어 왔습니다.

Q1. 이 경우 2020년 10월 4일 현재에도 유효한 임대차계약이 존속하고 있다고 볼 수 있나요?

A. 상가임대차보호법 제10조 제4항에 따르면, 임대인이 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 임대차기간이 만료된 때에 동일한 조건으로 임대차계약이 갱신된 것으로 봅니다(이른바 "묵시적 갱신"). 다만 언제나 묵시적 갱신이 이루어지는 것은 아니고, 임차인이 차임을 3기이상 연체하지 않는 등 임차인으로서의 의무를 다한 경우에만 묵시적 갱신이 이루어집니다.

본건의 경우 질문자님께서 현재까지 임차인에게 계약갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하신 사실이 없기 때문에 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었고, 현재까지도 유효하게 존속하고 있다고 볼 수 있습니다.

Q2. 묵시적 갱신이 되어 임대차계약이 존속하고 있다면, 묵시적 갱신은 언제까지 가능한가요? 얼핏 상가임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권이 10년까지 보장된다고 들었는데, 묵시적 갱신도 10년까지만 가능한가요?

상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따르면, 임차인은 최초의 임대차기간을 포함하여 10년까지 계약갱신요구를 할 수 있습니다(단, 2018년 10월 16일 이전에 갱신된 계약의 경우 5년).

그러나 이는 임대인이 계약갱신을 거부할 경우 임대인의 의사에도 불구하고 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 기간이 10년이내라는 의미이지, 임대인과 임차인이 계약을 존속할 의사가 있는 경우라면 10년에 구애받지 않고 계속해서 묵시적 갱신이 이루어질 수 있습니다. 즉, 상가건물 임대차보호법 제10조 2항에 따른 "계약갱신요구권"과 "묵시적 갱신"은 엄연히 구별되는 개념입니다.

 대법원 판례 또한 계약갱신요구권과 묵시적 갱신 2가지 제도의 취지와 내용이 엄연히 구별되므로 계약갱신요구권의 기간제한이 묵시적 갱신에 대하여서는 적용되지 않는다는 점을 명확히 하였습니다(2009다64307).

Q3. 묵시적 갱신으로 인해서 임대차계약이 갱신되면, 원계약서와 마찬가지로 계약기간이 2년간 연장되는 것인가요?

계약서에 달리 정함이 있으면 해당 기재를 따르겠지만, 계약서에서 따로 정하고 있는 내용이 없다면 갱신되는 계약은 2년 단위로 갱신됩니다(주택임대차보호법 제6조 제2항).

상가건물 임대차계약과 관련하여 계약갱신요구권과 묵시적 갱신을 혼동하여 묵시적 갱신도 계약갱신요구권과 마찬가지로 10년까지만 보장된다고 생각하는 분들이 많이 계신데요. 계약갱신요구권과 달리 묵시적 갱신의 경우 임대인과 임차인 사이에 의사합치만 존재한다면 계속해서 갱신될 수 있다는 점 참고하시기 바랍니다.

12.16 부동산 대책으로 인해 2020년 1월 1일부터 1주택자라고 할지라도 부동산에 2년이상 실거주를 해야만 장기보유특별공제의 적용을 받게 되었습니다. 그리고 2021년 1월 1일부터는 거주기간에 따라서 최대 절반의 장기보유특별공제만 받을 수 있게 되었습니다.

이에 새로운 양도소득세 시행에 앞서 전세만기를 앞둔 집주인들이 임차인에게 실거주를 하기 위해서 집을 비워줄 것을 요구하는 사례가 많이 발생하고 있는데요. 전세만기를 앞두고 집에서 나가라는 임대인의 요구, 속수무책으로 받아들일 수밖에 없는 걸까요?

 
1. 전세 만기가 도래하지 않은 경우

전세 또는 월세 만기가 아직 한참 남은 경우라면 집주인의 요구에 응할 필요가 없습니다. 임대차기간을 2년으로 하여 임대차계약서를 작성한 경우, 2년은 임차인에게 법적으로 임차가 보장된 기간이기 때문에 임대인이 일방적으로 임차인에게 퇴거요구를 할 수 없습니다.

2. 전세 만기 직전 임대인이 퇴거를 요구하는 경우

전세 만기가 2020년 8월 1일 도래하는데, 2020년 7월 16일 오늘 임대인이 임대차계약 갱신 거절의 통지를 하였습니다. 이 경우 임대인의 늦은 통지로 인해 임대차계약이 묵시적 갱신된 것으로 보기 때문에 임대인은 임차인에게 대항할 수 없습니다. 따라서 임대인의 경우 묵시적 갱신을 피하기 위해서는 현행법상으론 적어도 1개월 이전에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하여야 합니다.

그런데 2020. 6. 9. 주택임대차보호법 개정으로 이러한 갱신 거절의 통지가 적어도 2개월 이전에는 이루어져야 하는 것으로 법이 바뀌었습니다.

개정되는 주택임대차보호법 제6조는 2020년 12월 10일 이후 처음 체결되거나 갱신되는 임대차계약부터 적용됩니다. 따라서 2020년 12월 10일 이후 만기가 도래하는 임차인들의 경우 임대인이 2개월 전에 퇴거청구하지 않는 경우 묵시적 갱신을 주장할 수 있습니다.

주의하실 점은 임차인의 경우에도 전세만기 2개월 전에는(현행법에 의하면 1개월 전) 최소한 임대인에게 계약해지를 통지하여야 한다는 점입니다. 다만, 임차인이 2개월 전에 갱신거절 통지를 하지 않아 묵시적 갱신이 되는 경우에도 임차인의 계약해지 통지시점으로부터 3개월 후에는 임대차계약이 해지됩니다(주택임대차보호법 제6조의2).

주택임대차보호법 개정으로 임대인이 임대차계약기간 만기 2개월 전에는 갱신거절의 통지를 해야만 임대차계약이 만기종료되는 것으로 바뀌었습니다. 따라서 임대인이 2개월을 남기지 아니하고 갱신거절을 하는 경우 임차인이 주택임대차보호법 제6조 위반을 이후로 대항할 수 있습니다. 반대로, 임대인들의 경우 임차인에게 퇴거를 요구하기 위해서는 2개월 전에는 미리 통지하여야 할 것입니다.

민법에서는 손해배상을 청구할 수 있는 행위태양을 크게 채무불이행과 불법행위의 두 가지로 양분하고 있습니다. 채무불이행은 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 않는 것을 의미하고, 불법행위는 가해자가 피해자에게 고의, 과실로 손해를 발생시키는 것을 의미합니다.

그런데 손해배상의 범위와 관련해서만큼은 불법행위에 관한 조문 가운데 민법 제763조가 채무불이행으로 인한 손해배상의 범위에 관한 민법 제393조를 준용하고 있기 때문에 동일한 원칙이 적용됩니다.

게다가 우리 대법원에서는 채무자의 채무불이행 행위를 불법행위로도 구성할 수 있으면, 채권자가 채무불이행으로 인한 손해배상청구와 불법행위로 인한 손해배상청구를 선택적으로 주장할 수 있다고 합니다.

손해배상의 범위에 대해서는 민법 제393조에서 규정하고 있는데, 원칙적으로 통상의 손해를 그 한도로 하고, 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 이를 예견했을 때에만 배상의 책임이 있습니다.

가령, 나에게 부동산을 매도하기로 한 사람이 나에게서 부동산 매매대금을 받아놓고 다른 사람에게 부동산 소유권을 이전함으로써 내가 부동산을 향유하지 못하게 되었다면, 나의 통상손해는 매도인이 제3자에게 부동산 소유권을 이전할 당시(이행불능당시) 부동산의 시가상당액이 됩니다.

만약 그 이후 부동산 가격이 등귀하였다면, 매도인이 이러한 사정을 예견할 수 있었던 경우에만 예외적으로 등귀한 가격도 손해배상 범위에 들어가겠죠.

오늘은 손해배상의 범위에 대한 일반이론에 대해서 살펴보았습니다. 채무불이행과 불법행위는 매우 일상적으로 발생하는 법률행위인 만큼 손해배상 범위에 대해서 알아두시면 많은 도움이 될 것이라고 생각됩니다.

누군가가 나에게 채무불이행 또는 불법행위를 저질러서 나에게 5억원의 재산상 손해가 발생하였습니다. 가령 내가 운영하는 가게에 누군가가 방화를 저질러서 가게가 한 순간에 잿더미로 변해버렸습니다.

가게는 내가 평생동안 일궜던 재산이었는데, 이 사건으로 나는 너무 큰 충격과 스트레스를 받아서 공황장애가 생기는 등 정신적 고통이 이만저만이 아닙니다. 이런 경우 나는 방화를 저지른 사람을 상대로 재산상 손해 배상을 청구함과 동시에 위자료청구도 할 수 있을까요?

이와 관련하여 대법원에서는 재산상 손해액의 확정이 가능하다면 위자료의 명목 아래 사실상 손해의 전보를 꾀할 수는 없다고 합니다. 즉, 위자료는 보완적 기능만을 가지고 있기 때문에 재산상 손해액의 확정이 불가능하여 피해회복이 어려운 상황이 아닌 이상 재산상 손해로 인한 위자료까지 청구하는 것은 어렵다는 것입니다.

채무불이행한 채무자 또는 불법행위자를 상대로 재산상 손해에 대한 배상을 청구할 때 위자료는 재산상 손해를 특정하기 어려울 때만 청구할 수 있다는 점 유념하세요. 무조건 위자료까지 합산하여 청구하면 불필요한 인지대가 발생하고 소송비용 환급범위가 줄어들게 됩니다.