전세 만기 전 임대인의 퇴거요구에 무조건 응해야 할까?

12.16 부동산 대책으로 인해 2020년 1월 1일부터 1주택자라고 할지라도 부동산에 2년이상 실거주를 해야만 장기보유특별공제의 적용을 받게 되었습니다. 그리고 2021년 1월 1일부터는 거주기간에 따라서 최대 절반의 장기보유특별공제만 받을 수 있게 되었습니다.

이에 새로운 양도소득세 시행에 앞서 전세만기를 앞둔 집주인들이 임차인에게 실거주를 하기 위해서 집을 비워줄 것을 요구하는 사례가 많이 발생하고 있는데요. 전세만기를 앞두고 집에서 나가라는 임대인의 요구, 속수무책으로 받아들일 수밖에 없는 걸까요?

 

 
1. 전세 만기가 도래하지 않은 경우

전세 또는 월세 만기가 아직 한참 남은 경우라면 집주인의 요구에 응할 필요가 없습니다. 임대차기간을 2년으로 하여 임대차계약서를 작성한 경우, 2년은 임차인에게 법적으로 임차가 보장된 기간이기 때문에 임대인이 일방적으로 임차인에게 퇴거요구를 할 수 없습니다.

2. 전세 만기 직전 임대인이 퇴거를 요구하는 경우

전세 만기가 2020년 8월 1일 도래하는데, 2020년 7월 16일 오늘 임대인이 임대차계약 갱신 거절의 통지를 하였습니다. 이 경우 임대인의 늦은 통지로 인해 임대차계약이 묵시적 갱신된 것으로 보기 때문에 임대인은 임차인에게 대항할 수 없습니다. 따라서 임대인의 경우 묵시적 갱신을 피하기 위해서는 현행법상으론 적어도 1개월 이전에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하여야 합니다.

 

 

그런데 2020. 6. 9. 주택임대차보호법 개정으로 이러한 갱신 거절의 통지가 적어도 2개월 이전에는 이루어져야 하는 것으로 법이 바뀌었습니다.

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.> ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. [전문개정 2008. 3. 21.] [시행일 : 2020. 12. 10.] 제6조

개정되는 주택임대차보호법 제6조는 2020년 12월 10일 이후 처음 체결되거나 갱신되는 임대차계약부터 적용됩니다. 따라서 2020년 12월 10일 이후 만기가 도래하는 임차인들의 경우 임대인이 2개월 전에 퇴거청구하지 않는 경우 묵시적 갱신을 주장할 수 있습니다.

주의하실 점은 임차인의 경우에도 전세만기 2개월 전에는(현행법에 의하면 1개월 전) 최소한 임대인에게 계약해지를 통지하여야 한다는 점입니다. 다만, 임차인이 2개월 전에 갱신거절 통지를 하지 않아 묵시적 갱신이 되는 경우에도 임차인의 계약해지 통지시점으로부터 3개월 후에는 임대차계약이 해지됩니다(주택임대차보호법 제6조의2).

 

 

주택임대차보호법 개정으로 임대인이 임대차계약기간 만기 2개월 전에는 갱신거절의 통지를 해야만 임대차계약이 만기종료되는 것으로 바뀌었습니다. 따라서 임대인이 2개월을 남기지 아니하고 갱신거절을 하는 경우 임차인이 주택임대차보호법 제6조 위반을 이후로 대항할 수 있습니다. 반대로, 임대인들의 경우 임차인에게 퇴거를 요구하기 위해서는 2개월 전에는 미리 통지하여야 할 것입니다.